КОГА СЕ ПЛАЌА ДАНОК ЗА ПРВ ПРОМЕТ НА СТАН? Граѓани затекнати од толкувањата на законите за продажба на станови

Граѓани кои купиле нов стан во Скопје реагираат дека непријатно се изненадиле кога на шалтерите на Град Скопје им рекле дека не можат да го користат ослободувањето од плаќање данок на промет на недвижнини за прв промет на стан. Тие тврдат дека Градот неправилно го толкува законот при изготвувањето на решението за данокот на промет. Дополнително сметаат и дека се дискриминирани бидејќи не можат да бидат ослободени ниту од ДДВ ниту пак од данокот на промет иако законски имаат право. Шестмина од нив веќе поднесоа тужби до Управниот суд.

Од Град Скопје, пак, тврдат дека на овие граѓани им е пресметан данок на промет бидејќи становите им се во објекти кои се категоризирани како А1 објекти за домување, односно куќи за кои не важи ослободувањето од данок на промет на недвижнини. Оттаму велат дека ослободувањето од данок на промет на недвижнини важи само за објектите од класа А2, односно станбени згради.

Упатените во проблематиката на промет со недвижнини велат дека проблемот е во тоа што граѓаните при купувањето стан, одбегнуваат да ги ангажираат агенциите за недвижнини и сами ја вршат работата. Притоа не се информираат доволно за објектот што се гради, за инвеститорот, маркицата на градбата, туку само гледаат каков е станот. Подоцна се соочуваат со низа проблеми, а еден од нив е и можноста да бидат ослободени од плаќање данок на промет при прв промет.

Експерти пак велат дека во овој случај е повредено уставното право на еднаквост на сите граѓани пред законите, бидејќи институциите не не обезбедиле еднакво постапување кон граѓаните кои купуваат стан од различни инвеститори.

Граѓаните велат дека се дискриминирани

Граѓаните тврдат дека се дискриминирани бидејќи инвеститор на станот кој го купиле е приватно лице, а не градежна компанија.

– Нејасно е зошто Град Скопје изготвува решенија за данок на промет на недвижнини за овие станови и покрај тоа што имаме право на ослободување од данок на промет. Дополнително, одобрението за градба на овие згради е за индивидуално домување. Во објаснувањето по нашата реакција ни рекоа дека нашиот стан спаѓа во категорија А1 која не е опфатена со ослободувањето. Но во Законот за даноци на имоти не стои категоризацијата на станови А1, А2 … при ослободување од данок на промет на недвижнини, туку е наведено дека не се плаќа данок на промет на првиот промет на станбени згради и станови кој ќе се изврши во период до 5 години по изградбата на кој е пресметан данок на додадена вредност (ДДВ). Произлегува дека Градот си го толкува законот како што му одговара и од даночното ослободување ги елиминира  станбените згради и становите кои спаѓаат во градби од А1 категорија, бидејќи се објекти со 6 до 8 станови за да може да наплаќа данок на промет. Правно гледано Законот на даноци на имоти со ослободувањето од данок на промет, дава еднакво право на сите граѓани кои купиле стан од инвеститор и со клаузулата  „станбени згради и станови“ ги опфаќа и зградите кои спаѓаат во категоријата А1 со повеќе станови кои Градот не ги прифаќа кога го определува ослободувањето – вели скопјанка на која ѝ било кажано дека треба да плати данок на промет.

Таа додава дека Градот покрај тоа што ги дискриминира овие купувачи на станови со ослободувањето не прифаќа дека тие веќе платиле Данок на додадена вредност (ДДВ) во цената  на станот и им пресметува данок на промет што не е законски.

– Секој од нас купил стан и платил ДДВ во цената на станот и сега треба уште еднаш да плати данок на промет на станот од 3%. Ова е двојна дискриминација на граѓаните кои купиле стан во мала зграда и треба да бидат казнети од државата затоа што не купиле стан од голема градежна компанија, туку од инвеститор кој изградил зграда со 4, 8 или многу повеќе станови. Правилото во овој случај е ако се плати ДДВ не се плаќа данок на промет – вели таа.

Познато е дека во центарот Скопје на секој чекор се градат повеќекатни згради на плацови на приватни сопственици кои се јавуваат како инвеститори, а маркиците се за градба на куќа.

– Може да замислите колку купувачи на нов стан се дискриминирани поради тоа што инвеститорот не е голема компанија – вели друг сопственик на ваков стан.

Што велат законите и подзаконските акти?

Според Правилникот за стандарди и нормативи за урбанистичко планирање на Министерството за транспорт и врски во системот на класи на намени, домувањето спаѓа во класата А во која, пак, се распределени 5 вида објекти почнувајќи од А-нула до А4, секоја од нив со поткласи.

Во спорната класа А1 – домување во станбените куќи спаѓаат сите видови станбени куќи со дворови: самостојни, двокуќи, куќи во низови, атриумски куќи и други, но и градби со максимум 4 станбени единици. Во урбанистички план за село класата А1 ги опфаќа и селските стопански дворови.

Класата А2 домување во станбени згради ги опфаќа сите станбени и станбено-деловни згради како: самостоечки, блоковски низи, терасести и слично.

Во членот 25, став 6 од Законот на даноци на имоти, пак, стои дека не се плаќа данок на промет на првиот промет на станбени згради и станови кој ќе се изврши во период до 5 години по изградбата на кој е пресметан данок на додадена вредност (ДДВ).

Градот тврди дека правилно ги толкува законите

Од Град Скопје за Плусинфо потврдија дека на овие граѓани им се утврдува данок на промет на недвижнини според поднесената документација која упатува дека станува збор за куќа, а не за зграда.

– Во прилог на даночните пријави се доставени договори за купопродажба на недвижен имот, каде што предмет на купопродажба е недвижен имот – посебен дел од објект со намена на објект А1 (опис, станбени куќи со дворови-самостојни). Дополнително во прилог на даночните пријави како доказ за сопственост за недвижниот имот – предмет на купопродажба доставени се имотни листови со правен основ на упис Одобрение за градење, кое се однесува на градење на објект со намена индивидуално домување од категорија II, што е во целосна согласност со класификацијата А1‑1. Сето тоа ја потврдува правната природа на објектот како куќа, а не станбена зграда – велат од Градот.

Оттаму додаваат дека за овие станови данокот на промет се утврдува според член 19 став 1 од Закон за даноците на имот.

– Даночното ослободување од член 25 став 1 точка 9 од Законот за даноците на имот не може да најде примена во овој случај имајќи го предвид фактот дека предмет на пренос е објект со намена А1, а ослободувањето се применува на објекти со намена А2 – колективно домување – објаснуваат од Градот.

Пресметувањето на данокот на промет за овие станови Градот го оправдува и со добиено мислење од Министерството за финансии.

– Во прилог на сѐ што е наведено го цитираме и мислењето кое го даде Министерство за финансии под бр. 23-981/2 од 23/03/2026 година на наше барање, кое упатува на јасна примена на Законот за даноците на имот. Во контекст на ова, делот за ослободување на данок на прв промет на станбени згради и станови нема никаква поврзаност со плаќањето на данокот на промет на недвижности со домувањето во куќи. Согласно член 8 став 1 алинеја 3 од Законот за општа управна постапка (ЗОУП) („Сл. весник на РМ“ бр. 124/15 …), органот е должен да ја утврди материјалната вистина. Град Скопје го направи тоа преку анализа на имотниот лист, договорот и урбанистичката класификација. Член 10 од ЗОУП го обврзува органот да постапува законито и да ги применува одредбите на материјалното право онака како што се пропишани. Бидејќи ослободувањата се исклучоци, тие мора да се толкуваат рестриктивно, што е потврдено и во судската пракса: Управен суд УЖ‑3 бр. 357/2014 („ослободувањата се исклучоци и се толкуваат рестриктивно“) – наведуваат од Град Скопје.

Оттаму се повикуваат и на фактот што одредени локални самоуправи се повикани на одговорност од страна на надлежни државни органи кои споделија сознанија и информации дека даночното ослободување од член 25 став 1 точка 9 од Закон за даноците на имоти не може да биде применливо при првиот промет на објекти со номенклатура А1 – 1 (куќи за домување со двор).

Граѓани тужат, каква ќе биде судската одлука?

Но граѓаните не се откажуваат, како што велат од правото за ослободување од данокот на промет, кое им е дадено во Законот за даноци на имотите. Тие досега поднеле 6 тужби до Управниот суд што не го негира и Градот Скопје од каде што велат дека ќе му дадат одговор на Управниот суд.

– За поединечни даночни решенија со кои се задолжени даночните обврзници со данок на промет, согласно дадената правна поука поднесени се тужби до Управниот суд со кои бараат од Судот нивно поништување. До овој момент до управниот суд поднесени се 3 тужби на кои овој орган има дадено одговор на тужба и уште 3 кои се примени непосредно пред овој допис и за кои исто ќе бидат изготвени одговори на тужба со кои Град Скопје ќе остане на ставот дека оспорените решенија се правилни и на закон засновани – велат од Градот.

Од Министерство за финансии велат дека нема промени во Законот за даноците на имот во однос на ослободување од плаќање на данокот на промет.

– Во Законот за даноците на имот е дефинирано дека не се плаќа данок на промет на недвижности и на првиот промет на станбени згради и станови којшто ќе се изврши во период до пет години по изградбата а на кој е пресметан данок на додадена вредност – појаснуваат од Финансии.

Доколку ова право не можат да го остварат, велат оттаму, граѓаните имаат правни средства да го остварат правото.

– Со Законот е предвидена можност за користење правни средства против решенијата донесени од страна на надлежните органи кои можат да ги користат граѓаните – велат од Министерството за финансии.

Што велат познавачите на состојбите?

Данокот на промет на недвижнини во Скопје е 3%, а за новите станови ДДВ-то е 18%, при што за првите продажби на нови станови често се применува и повластена стапка од 5% ДДВ (според актуелните даночни поволности).

Експерти велат дека ослободувањето од данокот на промет на граѓаните за купен стан е еден од низата проблеми кои можат да ги имаат при купување стан бидејќи доволно не се информираат од кого купуваат стан.

– Поради желбата да купат стан на одредена локација, граѓаните најчесто не се информираат доволно за инвеститорот, за маркицата, градбата на објектот, дали со станот оди и паркинг простор или се плаќа за гаража, како тие станови се заведени во Катастар и слично. Потоа доаѓаат проблемите за ослободување од плаќање ДДВ или од данок на промет кој го наплаќаат локалните самоуправи и град Скопје, но и низа други проблеми кои се актуелни во последно време – вели познавач на состојбите.

– Прв промет на нов стан на кој е платен ДДВ е ослободен од плаќање данок на промет, под одредени услови предвидени со закон. Тоа практично значи дека ако купувате нов стан од инвеститор (градежна компанија), кој е во рок од 5 години од добивање употребна дозвола, вие плаќате ДДВ на цената (кој обично е веќе вклучен во цената на станот) и не плаќате 3% данок на промет. За новите станови ДДВ-то е 18%, при што за првите продажби на нови станови често се применува и повластена стапка од 5% ДДВ (според актуелните даночни поволности), но во секој случај плаќањето на ДДВ го иззема прометниот данок – велат од агенциите за недвижнини.

За просечниот купувач, велат тие, најважно е правилото дека не плаќате данок на промет ако купувате нов стан од инвеститор со ДДВ, додека за сите останати купопродажби на недвижности важи данокот од 3%.

– Доколку не сте сигурни дали вашиот случај потпаѓа под некое ослободување, најдобро е да се консултирате со надлежните (Град Скопје – Одделението за даноци, или УЈП) и да ја проверите документацијата (на пример, дали на претходниот промет е платен ДДВ) – појаснуваат од агенциите.

Од Управата за јавни приходи објаснуваат во кои случаи има ослободување од плаќање на Данок на додадена вредност при купување стан.

– Согласно член 23 точка 1 од Законот за ДДВ, се ослободува од данокот на додадена вредност без право на одбивка на претходен данок, прометот на станбени згради и станови, во оној дел, во кој истите се користат за станбени цели, со исклучок на првиот промет, кој ќе се изврши во период до пет години по изградбата. Бидејќи првиот промет на станбени згради и станови во рок од пет години по изградбата е исклучен од даночното ослободување, даночното ослободување според член 23 точка 1 од ЗДДВ ги опфаќа: втората или натамошната испорака во рок од или надвор од петгодишниот период и првата испорака по истек на петгодишниот период по изградбата – појаснуваат оттаму.

Според правните експерти во овој случај е повреден членот 9 од Уставот кој предвидува еднаквост за сите граѓани.

-Не може да се рече дека овие граѓани се дискриминирани, бидејќи за тоа треба да се исполнат и други критериуми,  но факт е дека кон нив нееднакво се постапува од  страна на институциите. Правото на ослободување од плаќање на данок во овој случај нееднакво се применува за граѓаните, на тие што купиле стан од приватен инвеститор и компанија инвеститор. Но секако треба добро да се разгледа случајот за да се види за што станува збор – вели правен експерт.